Les 4: Beleggen in vastgoed

Vastgoed is wereldwijd een grote markt om in te beleggen en is een standaard onderdeel van iedere beleggingsportefeuille. Banken raden een belang van 5-10% aan en een goede risicospreiding qua objecten, regio’s en aanbieders. In deel 4 van de beleggingscursus gaan we dieper in op het beleggen in vastgoed, bespreken we de verschillende mogelijkheden en komen de voor- en nadelen aan bod.

Wat is vastgoed?

Vastgoed is een synoniem voor onroerend goed en bevat de grond en de gebouwen op de grond die ook wel opstal worden genoemd. Beide termen verwijzen naar het niet verplaatsbare karakter van deze goederen. Vastgoed wordt wel gekenmerkt door zijn schaarste, duurzaamheid en hoge waarde. Dit geldt vooral voor grond omdat het niet kan niet worden geproduceerd en het nooit verloren gaat.De mogelijkheden om in vastgoed te beleggen zijn divers, van zelf een pand kopen en verhuren tot het investeren in een vastgoed CV. We zetten de belangrijkste mogelijkheden op een rij en kijken naar de verschillen.

Beursgenoteerde vastgoedfondsen

Er is een enorme keuze uit vastgoedfondsen waarbij sommige zich beperken tot de Nederlandse of Europese markt, terwijl andere ook daarbuiten actief zijn. Afweging tussen de verschillende fondsen kan gemaakt worden op basis van rendement, omvang, specialisme, spreiding of andere factoren. Beleg alleen in fondsen met een goede reputatie en let op een brede risicospreiding.

Niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen

Dit is een meer indirecte manier van beleggen in vastgoed. De koersen van deze fondsen volgen minder de markt dan de beursgenoteerde fondsen, de aandelen van sommige van deze fondsen zijn dagelijks verhandelbaar.Voor alle fondsen geldt dat de regio waarin je belegt een grote invloed heeft op het risico dat je loopt. Vastgoed in de Emerging Markets kan hoge rendementen opleveren, maar de economische instabiliteit in veel van die gebieden voegt extra risico toe. De mooiste bloemen groeien aan de rand van het ravijn, is bij deze markten een toepasselijke uitdrukking.

Vastgoed CV’s

Investeren in een vastgoed CV houdt in dat u deel bent van een groep investeerders die een bedrag bij elkaar brengt om in een vastgoedproject te investeren. De CV heeft een beherende vennoot die het vastgoed aan- en verkoopt, u en de andere investeerders vormen de stille vennoten die alleen kapitaal beschikbaar stellen. Een CV is fiscaal transparant voor de belastingdienst, u bent geen vennootschapsbelasting verschuldigd als stille vennoot en uw investering wordt gewoon in box 3 belast. Uw aansprakelijkheid is beperkt tot uw inleg dus u kunt nooit meer geld verliezen dan dat bedrag.Door te beleggen in een kleine CV met slechts enkele panden heeft u een minder goede spreiding dan met vastgoedfondsen en ook leegstand is een groot risico. De grote hoeveelheid aanbieders van vastgoed CV’s is ook een risico waardoor het een uitdaging is de betrouwbare aanbieders er tussen uit te kiezen.

Eigen vastgoed

U kunt ook zelf panden kopen en het beheer zelf in handen houden. Dit is een zeer uitdagende manier van beleggen in vastgoed, het vereist echter ook de nodige kennis en genoeg vermogen. Het onderhoud van de panden en het zoeken van huurders en incasso van de huurgelden kunnen veel tijd vergen.Mocht u zo actief te werk gaan dat uw inspanningen het normale vermogensbeheer te boven gaan kan de belastingdienst besluiten uw investering en winst in box 1 te belasten tegen progressief tarief.

Risico’s

Het beleggen in vastgoed kent marktspecifieke risico’s die we nu gaan bespreken en die grote invloed op het te behalen rendement kunnen hebben.

  • Inflatierisico

    De inflatie is belangrijk voor de ontwikkeling van de huuropbrengsten, via een indexatieclausule in het huurcontract zorgt deze voor hogere huuropbrengsten. De kosten van het vastgoed zullen door de inflatie ook stijgen, deze compenseren de extra huuropbrengsten.

  • Leegstandrisico

    Leegstand als gevolg van een tegenvallende markt, vertrekkende huurders of incassoproblemen kunnen het rendement aardig onderuit halen. Het zoeken van nieuwe huurders kan de nodige tijd in beslag nemen en het oude huurniveau is uiteraard niet gegarandeerd.

  • Marktrisico

    Iedere markt en regio kennen hun eigen ontwikkeling en daardoor is spreiding nodig om tot een stabiele waardeontwikkeling te komen. De groeimarkten met hoge rendementen lijken erg aantrekkelijk maar zullen maar een deel zijn van een slim samengestelde portefeuille.

  • Politiek risico

    De politieke besluitvorming en plaatselijke regelgeving zijn onzekere factoren bij beleggingen in vastgoed. Bestemmingsplannen, huurbescherming en lokale belastingen hebben grote invloed op de te verwachten rendementen.

  • Renterisico

    Indien een deel van de belegging gefinancierd is met vreemd vermogen, zullen de rentelasten de rendementen beïnvloeden. Dit betekend dat bij dalende rentelasten het rendement hoger wordt en bij stijgende rentelasten een lager dan verwacht rendement behaald zal worden. Hoe groter het aandeel van vreemd vermogen, hoe groter de hefboom en eventuele afwijking van het verwachte rendement bij een renteverandering.

Ondanks deze risico’s kunt u mooie rendementen behalen met het beleggen in vastgoed; met een goede risicospreiding en een wel overwogen strategie vergroot u in ieder geval u kansen op winst!

Voordelen

  • Hoog dividendrendement door de constante stroom aan huurinkomsten.
  • Vastgoedfondsen hebben doorgaans minder heftige reacties op economische ontwikkelingen dan aandelenkoersen.
  • Veilig rendement door waardestijging van het vastgoed.

Nadelen

  • Risico van leegstand en daardoor dalende huur- en verkoopopbrengsten.
  • Risico van hogere financieringslasten bij stijgende rente, waardoor het rendement onder druk komt te staan.
  • Vermogen is illiquide, meestal hebben vastgoed-CV’s geen mogelijkheid om tussentijds uit te treden
De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. De geboden informatie op deze website is niet bedoeld als vervanging van, en kan niet worden aangemerkt als deskundig persoonlijk advies. Beleggr.nl/ Smart Invest en haar redactie accepteren geen enkele aansprakelijkheid voor eventuele onjuistheden.

Warning: count(): Parameter must be an array or an object that implements Countable in /home2/informat/public_html/beleggr.nl/wp-includes/class-wp-comment-query.php on line 405